富人在回流，老破小急需旧改！
富人在回流，老破小急需旧改！我们常说：浦东买房看产业，浦西买房看地段。说到底，是因为浦西的主城区面积更大。地段价值是跟随上海的发展一步一步发展起来。主城区，最让人头疼的房子就是那些老破小，尤其是没有好学区的老破小。正因为有地段价值，所以总还是有人看好的。以前，很多人总想着能不能搏一搏，老破小拆迁，实现一夜暴富。但是，往后这样的暴富可能性，会越来越小了。因为，现在的棚户区改造的方向在变化。很多人以为城市更新的的动作，不过是拆迁或者刷一刷外立面、搞一搞绿化、加装一些电梯罢了。这还只是看到很表面的东西。实际上，城市更新行动方案的背后，更多的是主城区发展思路的转变。未来主城区，楼市财富逻辑已悄然转变。今天，我们就来聊一聊，城市更新背后的秘密。被挤走的穷人，或许要感谢回流的富人。3.8万亿大动作今年的政府拟定安排地方专项债券3.8万亿元，用于加快实施“十四五”重大工程和城市更新。这个金额，比2021-2022年的3.65万亿增加1500亿。这背后的带动效应将会很大。广州、北京、上海已经加速启动。这次的动作至少能看到三个变化：1、城市更新的主体在变化：参与主体地方国企和城投企业开始增多。2、城市更新越来越强调公益性质：城市更新更多的是作为民生项目在实行。3、城市更新落地和执行都在加速。从广州看，具体到23年，广州的目标是力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。不要小看这个资金体量，这可是接近广州2022年一整年的房地产开发投资总额3432亿元的60%。另外广州，动员了19家本地国企城投，参与城市更新。涉及广州城投、越秀地产、广州科学城等。这意味着啥？国企全面进入旧改，意味着旧改会进入“狂飙”模式。北京也差不多。《北京市城市更新条例》定义了城市更新的“北京模式”，即脱离土地一级开发、商品住宅开发等，对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整。说人话就是，不再让开发商来大拆大建了，断开了城市更新与土地一级开和商品住宅开发的链条。上海方面，则更加突出区域筹划旧改推进，提速更新。最新的政策方向，解决了历史风貌保护项目的合规性。这也使得上海中心城区的旧改项目，会明显提速。加上近些年，上海注重探索不同的政策方式，所以使得旧改推动的速度更上一层楼。比如说，加装电梯的新政实施后，仅2019年完成的项目数量就已超过前7年的数量总和。图：上海近几年年加装电梯的政策要求变化与项目建成情况黄浦的城市更新要说到上海的城市更新，就不得不说黄浦区。黄浦区，2023年的目标是完成4.6万户二级一下旧里的旧改征收工作。这么大的体量，可以说：上海未来10年旧改，黄浦独领风骚。从我们线下踩盘的情况来看，黄浦的速度确实在加快。黄浦的旧改，可以说是在给上海老城区的更新打一个样板。为什么这么说呢？黄浦区有两个特点：1、黄浦区全域都是2035规划里面的中央活动区，在上海独一无二。2、黄浦区历史文化建筑丰富，不同性质的老破小这里应有尽有。这样的特点，就使得黄浦区的城市更新，既需要加大高端产业的引进和升级，又需要在旧改政策上做出多样化的探索。这些年，好像浦东的GDP的高速增长，总是排在上海老大的位置。其实，黄浦区才是一直是富人最多的区域。不信你看一下黄浦区的个人平均收入，远远甩开其他区域。黄浦区的2035年规划人口是66万人。在21年黄浦区常住人口已经接近66万人了。黄浦的办法，只能选择腾笼换鸟。怎么个腾法呢？黄浦确实有很多地方需要拆迁。但是又要对历史风貌进行保护。很多地块有严格限高等要求。这使得这里的地块，天然适合，低密度豪宅。所以整个黄浦区已经在全面豪宅化的路上，一路狂飙。这一点从23年的预估的豪宅市场供应，就能得到有利证明。你看看，23年黄浦的豪宅预估供应几乎是上海的一半了。那这边多的低密度豪宅，谁来买呢？当然是富人呀。这些楼盘是富人回流的动力。但是，这也不可避免地要挤走穷人。尽管来说，住在黄浦老破小的人居民肯定谈不上是穷人的。你买不起这些新建的低密豪宅，你对黄浦区来说就是新穷人了。当然，如果你不想走，也可以的。黄浦区全域，还准备了1万套的租赁住房。这也就难怪听到网友说：不远的未来，黄浦区会是富人聚集地，你看不见穷人，也找不到穷人。更加准确的表达应该是：富人会回流，穷人被挤走。老城区必须发展这个其实是好事情。对于老城区来说，大量的老破小，确实拉慢了城区的产业升级和发展。旧改必须加速。富人回流的同时，这里的产业能级也会进一步提升。毕竟，黄浦的规划是要成为世界级的会客厅。像黄浦这样的老城区是参与世界大城市竞争的必然要求。产业升级，需要地方，所以老破小或改或拆。历史建筑需要保护，所以只能是低密度别墅。富人，必然会回流。其实，这样的回流，全世界的大城市都是这样的。很多城市在城市发展出现人口过度聚集、大城市病频繁出现的时候。人口确实有“郊区化”现象出现。比如，在上海就是五大新城就承载了向往郊区的人群。环沪的房子，承载了有闲钱的或者限购的人群。但是，这波热潮一旦过去，就是人群往中心主城区再次聚集。1960-2020年纽约市五区人口变化情况美国纽约在1980年之后，中心城区人口从“郊区化”开始向”城区化“回流。这么看，穷人被挤出传统富人区，也未尝不是一个好事。富人，用钱给钱穷人买单了。穷人，你就偷着乐吧。老破小也有春天最后，再讲一个小故事吧。2016年的时候，上海中兴社区地块出让，融信激战17家大中房企，以溢价139%、110.1亿的总价，拿下楼板价高达10.03万的全国单价“地王”。这通操作在当年的上海炸开了锅，那是中兴路历史性的高光一刻。万科入股之后，中兴路一号大举搞创新，请来了英国建筑师理查德·罗杰斯做总设计师。开放式社区、大面积玻璃幕墙、户型设计独树一帜、产品会所极具匠心……甚至，为了业主观感好看，还把周围的老破小都刷了墙。一顿操作猛如虎，刚开盘时候中兴路壹号5个月才卖了50多套。反而周围的老破小业主感激涕零，老破小网签数翻倍卖的火热。老破小的春天，是城市更新带来的。好了，说了这么多，我想说什么呢？其实想说的是两点，一个，那些想要搏一搏老破小拆迁暴富的人，抓紧洗洗睡吧。城市更新全国一线的导向明确的是公益民生走向了，不要逆势操作。不少的民企开发商都在慢慢退出城市更新的市场主体。你觉得你几百万买个老破小，真的会一夜暴富？还是好好工作、好好创业，踏实赚钱吧。二个，一线城市，不会再去盲目扩张了，老城区的腾笼换鸟将会加速。老城区，将会焕发出新的活力。这意味，以前出走的富人，可能会归来。穷人的命运，就是被挤出老城区，传统富人区，将难以看到以前的穷人了。这个趋势，不可阻挡。上海的版图不需要外扩了。毕竟，长三角一体化，换个说法就是，大上海的一体化。老城区，才是上海未来真正的扛鼎之作，这里是参与未来城市竞争的重要阵地。
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